Недвижимость в Австрии в 2020 году: покупка домов, аренда квартир, права иностранцев

Австрия славится, прежде всего, своими горнолыжными курортами. Конечно, кроме курортов есть много других природных и исторических достопримечательностей. Наверняка, многим туристам, приходила в голову мысль о том, что было бы неплохо купить недвижимость в Австрии.

И если туристам посещение и осмотр этих прелестей обходится в существенную сумму, то местные жители могут пользоваться всем этим почти даром.

Единственное, о чем надо знать – это о правовых ограничениях. Какие ограничения, расскажем в нашей статье.

А также рассмотрим вопрос о кредите для иностранца и изучим всю процедуру покупки недвижимости.

Иностранец без ВНЖ (вида на жительство) в Австрии не может покупать недвижимость в этой стране на физическое лицо.

Но и после получения ВНЖ, необходимо получить разрешение местных властей.

Права иностранца на покупку недвижимости в Австрии

В законодательстве страны прописано, что квадратными метрами здесь могут владеть только ее жители. Это либо сами австрийцы, либо граждане стран Евросоюза, живущие в Австрии, либо нерезиденты, имеющие ВНЖ.

Особенно строго это условие соблюдается в землях Вены, Тироля и Зальцбурга. Это самые часто посещаемые туристами города.

Зато в регионах Нижней Австрии, Верхней Австрии, Штирии, Каринтии, Бургенланда и в некоторых не престижных пригородах Вены, власти заинтересованы в привлечении иностранных инвестиций.

И в этих городах возможно получение вида на жительство за вложения в местный бизнес. Речь идет исключительно о коммерческой недвижимости.

ВНЖ за покупку жилья не выдают даже здесь.

Зарубежные покупатели без ВНЖ могут купить только австрийскую недвижимость на компанию. Но, по мнению риэлторов, этот способ оправдывает себя только при покупке дорогих объектов. Так как расходы на содержание и управление бизнесом в Австрии затратные.

В таком случае фирма должна быть зарегистрирована в Австрии или любой другой стране Евросоюза и платить там налоги.

Но здесь нужно иметь в виду. При учреждении австрийской компании в этом процессе должен будет принимать участие местный юрист или нотариус, и по закону 51% акций предприятия будут принадлежать ему.

Этого можно избежать, зарегистрировав бизнес в любой другой стране Евросоюза.

Процедура оформления недвижимость в Австрии

Покупка недвижимости в Австрии для иностранцев хоть и выглядит сложно, однако особых трудностей не представляет.

Во-первых, чтобы купить недвижимость в Австрии, покупателю необходимо как минимум один раз приехать в страну.

Во-вторых, выбор объекта недвижимости требует определенной подготовительной работы. Главное – цели и задачи такой покупки.

Покупая инвестиционную недвижимость, например, квартиру или пакет квартир под аренду, торговый центр или отель в Австрии, то обратите внимание на доходность таких объектов, потенциал роста, их цену, а также последующую ликвидность.

При покупке квартиры или дома в Австрии, чтобы там жить самому, главное-расположение квартиры, ее планировка и отделка, удобное транспортное сообщение и, конечно, наличие по соседству магазинов, ресторанов, школы или детского сада.

В-третьих, найти и отобрать подходящие предложения. Эту подготовительную работу покупатель может выполнить самостоятельно или поручить ее риэлтерской компании.

И последний этап, когда недвижимость найдена, остается правильно оформить покупку.

На этом этапе в процессе оформления помогает адвокат. Вместе с маклером он проверит правоустанавливающие документы продавца, подготовит договор купли-продажи, а после его подписания и нотариального заверения зарегистрирует право собственности нового владельца в «Земельной книге».

При определенной подготовке процесс вашего личного участия в покупке недвижимости можно максимально сократить.

Забегая немного вперед, если покупатель хочет приобрести недвижимость с привлечением ипотечного кредита, то перед подписанием договора купли-продажи нужно посетить банк.

Менеджер банка проведет с покупателем предварительное собеседование, затем возьмет тайм-аут на 2-3 недели для принятия решения и – в случае положительного ответа – подготовит кредитный договор.

Про ипотечный кредит ниже.

Оформлять на юридическое или физическое лицо. В чем разница?

В каждой австрийской федеральной земле действует свое законодательство в области купли-продажи недвижимости.

Австрия – федеративная республика и состоит из 9 земель – Вена, Тироль, Верхняя Австрия, Нижняя Австрия, Зальцбург, Бургерланд, Каринтия, Штирия, Форарльберг.

В некоторых землях оно строже (например, в Тироле и Форарльберге), в других – либеральнее (в Штирии, Каринтии и Вене).

Но каким бы оно ни было, важно знать одно. Если иностранец собирается купить недвижимость в Австрии (например, дом, квартиру, апартамент или коммерческий объект), ему нужно получить разрешение на такую покупку в специальном административном органе, который называется Grundverkehrskomission.

Рассмотрение заявления и принятие решения может занимать от 1,5 до 3 месяцев. Причем, решение не всегда бывает положительным.

При покупке недвижимости в Австрии и ведения там бизнеса, имеет смысл выбрать юридическое лицо в форме GmbH (российский аналог Общества с ограниченной ответственностью) или AG (Акционерное общество).

Однако нужно помнить, что даже при отсутствии хозяйственной деятельности содержание таких компаний потребует ежегодных расходов, к которым относятся минимальные налоги и бухгалтерская отчетность.

После подписания договора на создание юридического лица, далее всем занимается адвокат. Он регистрирует договор в реестре юридических лиц соответствующей федеральной земли.

Особых технических трудностей эта процедура не представляет. Процесс регистрации компании в Австрии, как правило, занимает от 7 до 12 рабочих дней.

При покупке квартиры или дома в Вене иностранец тоже может оформить такую недвижимость на себя как на физическое лицо.

Правда, для такого оформления есть ряд условий.

Во-первых, у иностранного покупателя должно быть право на постоянное проживание в Австрии (ВНЖ, ПМЖ или долгосрочная студенческая виза).

Во-вторых, таким образом можно купить только один объект недвижимости (например, квартиру для собственного проживания), а вот пакет инвестиционных квартир для такого оформления уже не годится.

В-третьих, речь идет именно о покупке жилой недвижимости (торговые центры, отели и доходные дома не подойдут).

Как бы ни приобреталась недвижимость, разрешение на покупку все равно выдает специальный административный орган – Grundverkehrskomission.

Договор купли-продажи недвижимость в Австрии

Договор называется Kaufvertrag и составляет его адвокат или нотариус.

В таком договоре прописываются все параметры и статус объекта недвижимости, условия и цена приобретения, а также все необходимые к уплате налоги.

В задачу адвоката также входит проверка всех правоустанавливающих документов продавца (включая записи в Земельной книге об отсутствии задолженностей и обременений, право собственности и право продажи).

После подписания договора купли-продажи адвокат готовит соответствующие документы для получения разрешения на покупку недвижимости иностранцем и последующей регистрации права собственности в Земельной книге.

Как оплатить свою недвижимость в Австрии?

После подписания и нотариального заверения договора купли-продажи,
покупатель должен в течение 14-20 дней (в зависимости от условий, прописанных в договоре) перевести всю сумму за недвижимость и необходимые дополнительные расходы (налоги, маклерская комиссия, гонорар адвоката и нотариуса) на трастовый счет адвоката.

Надо иметь в виду, что все финансовые расчеты по покупке недвижимости в Австрии ведутся именно через такие счета.

Это безопасно.

Ведь адвокат по закону отвечает за сохранность денег и несет ответственность перед покупателем за чистоту сделки. Срок оплаты по договору может быть увеличен при согласии продавца и покупателя.

Возможен ли ипотечный кредит иностранцу?

Граждане России и других стран, не входящих в Евросоюз, могут получить ипотечный кредит в Австрии на покупку недвижимости.

Первоначальный взнос покупателя должен составлять не менее 40-50%.

На оставшуюся сумму австрийский банк выдает кредит на 10-20 лет под 2-3% годовых с возможностью его досрочного погашения без штрафных санкций (но не ранее, чем через один год после подписания кредитного договора).

В этом случае недвижимость вносится как залог, собственность оформляется сразу, но с обременением, до полного возврата ипотечного кредита. Запись о наличии кредита вносится в Земельную книгу.

Земельный участок в Австрии

Земельные участки контролируются местными властями. У них всегда можно запросить кадастровый план, описание участка, все необходимые предписания по строительству зданий на нем.

Законы в Австрии строгие, они предписывают высоту возможного строительства, внешний вид и даже стиль объекта.

Вот несколько серьезных примеров (про нарушение закона), которые повлекли за собой печальные последствия:

• Пара сталкивается с потерей дома после обнаженного плавания: https://www.thelocal.at/20151023/nude-swimmer-threatens-neighbours-with-demolition
• Государство обязывает владельца перекрасить свой дом: https://www.theguardian.com/uk-news/2015/apr/28/kensington-chelsea-council-house-stripes-west-london

Аренда квартиры в Австрии

Арендаторы и арендодатели подписывают договор, при котором требуется подтверждение личностей. Арендодатели же имеют право запросить документы о занятости, вашу визу или справку (на немецком языке).

Большая часть объектов обрабатываются агентами по недвижимости.

Хотя это может повлечь за собой некоторые сборы при поиске квартиры, это означает, что у вас будет эксперт, который проведет вас по лучшим кварталам и найдет выгодную сделку в рамках вашего бюджета.

Есть нюанс, что почти все квартиры в Австрии пустые, то есть сдаются без мебели. Поэтому об этом нужно узнавать у риэлтора заранее.

Арендовать квартиру не имея работы, очень сложно. Почти любой арендодатель просит предоставить подтверждение дохода, субарендаторы сделают то же самое.

Вы можете работать где угодно, однако арендаторы, трудящиеся в Австрии с австрийской рабочей визой, имеют большее предпочтение.

Чтобы не попасть на мошенников в чужом государстве, лучше осмотреть квартиру, встретиться с арендодателем, прочитать предложенный договор аренды и поговорить с соседями.

Средняя стоимость меблированных апартаментов в одном из крупных городов Австрии, например, в Вене, Инсбруке или Зальцбурге, составляет €1 382 евро (98 000 рублей) в месяц.

А вот покупка нового дома (построенного по специальному плану) выйдет 200 – 350 тысяч евро (17,7 – 24,8 млн. рублей).

Плюс земельный участок 750 тысяч евро (53 млн. рублей) (если вы его не арендуете). Итого около одного миллиона евро.

Видео

Ознакомьтесь со строительными объектами в Австрии, от которых захватывает дух.